HIPOTECA INVERSA: POLÍTICA DE VIVIENDA EN REVERSA
junio 20, 2020
Julio José Orozco
Abogado Comercialista de la firma OROZCO Legal & Co.
www.orozco.legal
j.orozco@orozco.legal
DESTACADO: El reto por la pandemia del Covid-19 ha probado la capacidad de acierto y de gestión del Gobierno Nacional, -equipo de alto nivel que ha pulseado con inteligencia y oportunidad, a través de decretos legislativos, una crisis sin antecedentes en el mundo-. Ahora bien, dentro de tal afán, al que no le ha faltado sin embargo la prudencia, estudia el alto Gobierno por estas horas y con mucha atención la propuesta venida del señor Ministro de Vivienda y bautizada como «hipoteca inversa«, pues de varios sectores le han surgido detractores que la señalan de ser una estratagema en respecto de un fabuloso negocio para las instituciones financieras, pero que ocasionará el definitivo empobrecimiento de los ciudadanos adultos mayores pertenecientes a las clases populares, a quienes el Ministerio les ha dicho: «será constitutiva de ingresos para ustedes quienen no están pensionados y no cuentan con la posibilidad de una pensión«. De seguro, merece todo esto su dosis de verdad analizable, pues por demás no tiene la propuesta relación alguna visible con la emergencia sanitaria decretada.
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Vicios y defectos en la ejecución y perfeccionamiento de contratos civiles y comerciales, típicos y atípicos, los debaten y litigan las personas naturales y jurídicas día a día en los estrados judiciales. Fenómenos nulitables propios del derecho civil, -como la lesión enorme-, desequilibran en favor de una de las partes contratantes las cargas y prestaciones, sencillamente porque por supina ignorancia termina alguna de las otras obligada frente a estipulaciones que, transcurrido un tiempo, se muestran francamente como desproporcionadas e imposibles de honrar. Acuden pues los enfrentados a la Administración de Justicia en búsqueda de que, adelantado el proceso, se sentencien las verdades y se ordenen judicialmente las sanciones y compensaciones.
En la práctica, el futuro de la «hipoteca inversa» no será menos traumático para quien resuelva acceder a ella. Muchos ciudadanos, al día de hoy, siguen sin comprender siquiera la diferencia entre otros institutos jurídicos que explican otro tipo de atentados contra sus intereses patrimoniales, como lo son el -enriquecimiento ilícito– de particulares y el –enriquecimiento sin causa-. Discernirla prueba que la propuesta de la “hipoteca inversa”, tal y como se le viene mal- vendiendo a los colombianos, debe analizarse con cuidado y re-pensarse con cabeza fría.
El enriquecimiento ilícito (como comportamiento de un particular, propio del Derecho Penal y encuadrable en los supuestos de hecho descritos en los arts. 239 a 243 del Código Penal), se cifra en que se declara contra ley el robustecimiento patrimonial de toda persona, cuando ello tiene venero en la infracción procesada, probada y sentenciada de un tipo penal (de un delito). Su consecuencia, -más allá de la pena-, es también la extinción del dominio de los bienes del delincuente en favor de sus víctimas.
El enriquecimiento sin causa es sin embargo un diferente instituto, no punible sino sancionable (propio del Derecho Civil – Art. 1524 del Código Civil), que consiste en que, sin causa lícita (sin razón de justicia), una persona incrementa sus haberes patrimoniales contra el detrimento de los activos y bienes (tangibles o intangibles) de otra, existiendo el respectivo nexo de causalidad. La consecuencia jurídica de éste es que se legitima al lesionado para que ejerza la acción judicial restitutoria civil, con su correspondiente resarcimiento de perjuicios (actio in rem verso: puntualmente explicada en la sentencia de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, expediente 7360, del 7 de junio de 2002, con Ponencia del H. Magistrado Silvio Fernando Trejos Bueno).
La “hipoteca inversa”, señoras y señores, -tal y cómo viene siendo ofrecida para ser introducida al ordenamiento jurídico colombiano por el señor Ministro-, no es sino la mejor explicación del segundo concepto, para lo que resalto desde ya la verdadera naturaleza defraudatoria de la tal convención, si la misma no es ajustada en equidad y a derecho: Las instituciones financieras se harán a intereses por el gravamen (y al bien), pero contra el detrimento patrimonial del ciudadano.
Me explico:
En este eventual contrato, -tal y como está la propuesta-, el hipotecador se hará paulatinamente a un bien no fungible (el inmueble), contra un giro de un bien consumible que éste le hará al hipotecado (el dinero); el hipotecador claramente se enriquecerá (consolidará el bien no fungible con su valorización), mientras que el hipotecado se empobrecerá (extinguirá el bien consumible). Esta situación, -en la que el banco, mes a mes, con ostensible ventaja, se hará a unos ladrillos, mientras que el hipotecado, mes a mes, se hará a unos recursos dinerarios (que gastará)-, es un clarísimo ejemplo del instituto del Derecho Civil que he traído a colación: el enriquecimiento sin causa, lo que vicia por consiguiente el contrato, por no resultar su objeto justo sino absurdamente desproporcionado para con uno de sus contratantes.
Es por ello que me he atrevido a afirmar que, -en relación a los adultos mayores-, es desconsiderada la argumentación con la que el Ministro les intenta seducir para que celebren la introducción de la figura y, como lo ha dicho, “para que entiendan que su inmueble es un ahorro que les serviría para mejorar su calidad de vida en sus últimos años”. Realmente, el estado de necesidad de mucha de la población, cuyas edades oscilan entre los 70 y 90 años, léase: su hambre, jamás puede ser la causa jurídica para que el estado monte un negocio financiero en el que por demás se toma como garantía la vivienda del urgido. Nótese que tampoco tiene nada que ver con las expectativas de los herederos, sino que pactar una hipoteca inversa en estas condiciones sería legalizar un serio y soterrado desequilibrio prestacional rumbo a la expropiación del bien inmueble, sacado de primerazo del comercio; contrato que claramente sólo beneficiaría a una parte (la que consolidará el bien inmueble valorizado), por lo que puede señalarse que la propuesta es, sin ambages, una lamentable contra-política pública; una triste política de vivienda en reversa: Nótese cómo, en la -hipoteca tradicional-, ambas partes sí se benefician, pues el hipotecador se hace a los intereses, pero el hipotecado consolida con el tiempo el bien inmueble más su valorización.
Esta evidente -causa ilícita- que se aprecia en dicho eventual contrato de “hipoteca inversa”, que aquí denuncio, no debe respaldarse, pues el sólo hecho de que exista para el Banco un enriquecimiento directamente relacionado al paulatino empobrecimiento del hipotecado, tacha incluso a tal contrato de ser leonino. El Ministerio de Vivienda, respetados lectores, existe para que se promuevan y se consoliden las condiciones de acceso, permanencia y estabilidad de la vivienda en pro de los colombianos, más no para que se fomente el despojo de la misma.
Pero, ¿tendrá remedio la propuesta? Ciertamente, lo que salvaría a la «hipoteca inversa” es que el desembolsable, -hoy-, por el bien inmueble, se corresponda con el precio futuro proyectado del mismo al momento probable del fallecimiento del hipotecado (lo que un matemático actuarial calificado modelaría sencillamente). Una cláusula obligatoria, en tal sentido y dentro del contrato, compensaría el –enriquecimiento sin causa- que hoy le mancha, lo que resultaría en que si el giro al hipotecado es un total de contado, pues deberá ser no por el valor del inmueble al día de hoy, sino por su precio futuro proyectado según la expectativa de vida probable del hipotecado (que es lo propio para con su valorización). Si distintamente, el contrato se pacta a desembolsos periódicos, pues habrá de montarse en cada caso un algoritmo que arroje el canon proporcional, mes a mes, que refleje la apreciación proporcional futura del bien en esa misma proyección de vida probable del hipotecado (son estos los antídotos contra la grave alteración financiera que se oculta en la figura para empobrecer al hipotecado). Irónicamente, es esta abrumadora pero justa necesidad equilibratoria lo que matará la figura, pues con ella ya no le será tan atractivo el tal negocio a los bancos.
Ojalá la propuesta se dicte, o mejor, se legisle por el Congreso, como corresponde y con estos ajustes, pues de lo contrario se consolidará el fatal -póker negro financiero- atentatorio del desarrollo de los pueblos, -mano de naipes constituida por el gota a gota, el monte de piedad, la usura y ahora la hipoteca inversa-. Sin estas consideraciones, los adultos mayores pertenecientes a las clases menos favorecidas quedarían condenados a partir de ahora a su completo empobrecimiento, pues si bien se afirma que para ellos es un contrato «opcional«, es sabido que, precisamente, los ancianos pobres, ante la incapacidad del estado de garantizarles la subsistencia en su vejez, no tendrían pues ninguna otra opción.
Para terminar, de menos talón se presenta el que se nos diga que «la hipoteca inversa está establecida en muchos países del mundo desarrollado«, en los que obviamente la leve distorsión de precios por la controlada y bien administrada inflación, más un sistema de seguridad social re-asegurado y muy robusto, no la anidan en sus legislaciones como una conjura contra el bienestar patrimonial de sus ancianos. Colombia está llamada a resolver el problema de la subsistencia de nuestros viejos, más no a financiarles sus necesidades contra sus bienes. No expongamos a nuestros adultos mayores a la indignante y psicológicamente destructiva situación de tener que empeñar su casa para poder subsistir; creo que el estado social de derecho, incluso, lo pactan las sociedades precisamente para que el ordenamiento jurídico que le administre se responsabilice de evitar este tipo de fracasos. «De eso bueno no dan tanto«, dijo el sabio senectus que no se dejó hipotecar inversamente, pues se preció de no entregar su casa a una política de vivienda trazada en reversa.
Julio José Orozco O.
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